Habiter le littoral demain : les enseignements de l’étude du CESER Bretagne

Le 12 mai dernier, à Brest, Quimper Cornouaille Développement a assisté à la restitution par le CESER (Conseil économique, social et environnement) de Bretagne de son étude Bretagne littorale : Penser l’avenir du logement dans un espace contraint.

Fruit d’un travail initié face à l’urgence que représente l’accès au logement en Bretagne, cette réflexion met en lumière une triple tension structurante qui pèse sur les territoires littoraux :

• Difficulté d’accès au logement
• Forte attractivité résidentielle et touristique
• Rareté foncière accrue par des dispositions environnementales et réglementaires

Les conséquences de ce phénomène infusent dans toute la vie sociale (associative, économique, scolaire, mobilité etc).

Autant d’enjeux auxquels la Cornouaille est directement confrontée et sur lesquels Quimper Cornouaille Développement contribue déjà à apporter de la connaissance et accompagne les collectivités du territoire.

Retour sur quelques enseignements majeurs de cette étude et sur les travaux déjà engagés localement.

Un littoral toujours plus attractif, mais de moins en moins accessible

Le littoral breton est un territoire prisé, convoité à la fois pour son cadre de vie, ses aménités et son potentiel touristique. Le CESER constate que cette attractivité entraîne une pression foncière croissante, une flambée des prix de l’immobilier, et des tensions inédites sur le logement.

Ce « désir de rivage » se traduit par une concentration démographique sur les côtes et une gentrification littorale.

La concurrence avec les résidences secondaires et les meublés touristiques, parfois traités comme des outils spéculatifs, entraîne une augmentation des prix et une raréfaction du foncier, excluant progressivement une partie des ménages des territoires littoraux. Le CESER s’alarme de la situation sur les îles, où les tensions sont encore plus fortes, rendant le logement de plus en plus difficile d’accès pour un usage permanent.

Depuis 2015, la croissance démographique bretonne repose uniquement sur le solde migratoire. Pour la Cornouaille en particulier, il s’agit majoritairement de retraités ou d’actifs préparant leur retraite. Le CESER indique que la coexistence entre néo-résidents et habitants « historiques » peut alors se révéler conflictuelle. Les premiers disposent souvent de moyens supérieurs, les seconds ne pouvant pas les concurrencer dans un marché libre de l’immobilier, se retrouvent parfois évincés ou relégués. Selon le CESER, le sentiment de dépossession, la perte de vitalité des bourgs, la fermeture des écoles ou encore la montée des prix peuvent ainsi nourrir un ressentiment diffus.

Une population qui vieillit et des besoins qui évoluent

La crise actuelle n’est pas simplement quantitative : elle est aussi qualitative. La Bretagne littorale, confrontée à un vieillissement de sa population et à une décohabitation généralisée, fait face à une demande croissante de petits logements, adaptés, accessibles, bien situés. Or, l’offre existante, majoritairement composée de logements familiaux, pavillonnaires, parfois énergivores et mal localisés, ne correspond plus aux besoins. Les tensions sur le parc social, l’inadéquation des logements privés et la transformation massive en meublés touristiques aggravent le déséquilibre.

Résidences secondaires et meublés touristiques : la question des usages

Dans certaines communes, jusqu’à la moitié des logements sont des résidences secondaires ou touristiques, et leur part peut monter à 70 % du parc dans certaines communes littorales ou insulaires (comme à l’Île-aux-Moines ou à Hoëdic). La location de meublés touristiques, via Airbnb notamment, retire des logements du marché classique, aggravant la tension locative. Le CESER évoque donc moins un problème de quantité que d’usage et de répartition du parc.

Dans ces territoires où les résidents secondaires représentent une part importante de la population, Benjamin Keltz, journaliste éditeur auteur de Bretagne Secondaire, soulève des questions de démocratie locale, où les intérêts des résidents permanents pourraient être occultés par ceux des résidents saisonniers.

LOGEMENT, Emploi et mobilité

Le CESER rappelle dans son étude que le littoral concentre à la fois les emplois liés à l’économie résidentielle et touristique et une grande proportion de résidences secondaires. La difficulté d’accéder aux logements dans ces territoires pour les actifs qui y travaillent, relégués dans le rétro-littoral, entraîne alors un allongement des distances domicile-travail et pose une problématique de mobilité.

Solène Gaudin, enseignante-chercheuse en géographie, directrice du laboratoire ESO à Rennes, explique aussi que le logement est de plus en plus décorrélé de l’emploi. Le choix résidentiel indique que la proximité du lieu de travail est de moins en moins une priorité. La hausse du prix de l’immobilier, ainsi que des carrières plus fluides, la présence de plusieurs actifs au sein d’un même foyer et la durée d’un projet immobilier (prêt sur 25-30 ans) expliquent pour partie ce phénomène.

Le CESER insiste donc que la lutte contre les inégalités sociales, notamment celles imposées par la crise du logement, implique de combattre la précarité énergétique liée à la mobilité (hausse du prix du carburant) et de permettre à tous de se déplacer.

Recul du trait de côte et défis environnementaux

Cette crise du logement est accentuée par des risques environnementaux singuliers au littoral : l’érosion côtière, les submersions marines, la salinisation et la montée des eaux exercent une pression supplémentaire sur certains territoires.  Le CESER constate que la planification y est plus complexe, et le parc de logements déjà bâti se retrouve de plus en plus vulnérable face aux effets du changement climatique. Les collectivités doivent donc composer avec une double contrainte : celle de devoir repenser la manière de construire maintenant pour maintenir leur population, et celle de devoir sécuriser — et dans certains cas relocaliser — ce qui a été bâti hier. En Finistère, ce seraient 8990 logements concernés par l’érosion et la submersion à horizon 2100 (Cerema).

Malgré la reconnaissance croissante des risques, les politiques d’aménagement peinent à intégrer ces menaces dans la durée. La législation (Plan Prévention Risque Littoral (PPRL), loi Littoral…) et les outils de l’aménagement (Projet Partenarial d’Aménagement (PPA) trait de côte, Bail Réel d’Adaptation à l’Erosion Côtière (BRAEC), droit de préemption trait de côte…) existent, mais restent souvent mal articulés ou méconnus. La multiplication des acteurs et des strates réglementaires rend la gouvernance confuse.

L’attractivité touristique et résidentielle continue à alimenter une pression immobilière dans des zones pourtant vulnérables. Cette contradiction pose alors la question du repli stratégique : faut-il continuer à habiter certaines zones ou envisager la recomposition de certains usages ?

Attractivité touristique

Le CESER relève dans son étude que les politiques d’attractivité, et plus spécialement celles axées sur le tourisme, restent fondées sur des logiques de croissance quantitative : attirer plus de touristes. De fait, cette logique entre en conflit avec la difficulté à loger durablement les populations permanentes.

Le CESER conseil que le marketing territorial s’ajuste sur les capacités réelles d’accueil du territoire (logement, mobilités, services publics, ressources naturelles…) pour assurer une cohabitation harmonieuse et éviter les conflits d’usages. Anne-Marie Treguier, océanographe Co-présidente du Haut Conseil Breton pour le Climat (HCBC), constate par exemple des tensions croissantes sur la ressource en eau potable aux périodes estivales, lorsque le pic de consommation dû à une population plus large qu’à l’accoutumée coïncide avec un épisode de sécheresse, comme au court de l’été 2022.

Planification et ZAN

La réponse à la crise ne se réduit pas à plus de construction. Plusieurs exemples montrent les limites de cette approche : des communes comme Saint-Gildas-de-Rhuys ont massivement construit sans enrayer le déclin démographique. Le CESER souligne que la réponse ne peut être seulement bâtie : il faut aussi penser usage, adéquation, ancrage local. L’idée selon laquelle « construire plus logera mieux » est ici fortement nuancée.

Entre les principes de préservation de la loi Littoral et les exigences de la trajectoire ZAN, les collectivités littorales doivent composer avec un empilement réglementaire complexe. Plutôt que de vivre le ZAN comme un carcan, le CESER en propose une lecture stratégique : celle d’un levier pour repenser le logement autrement. En renforçant la densification douce, en encourageant la réhabilitation, la division parcellaire ou le recyclage foncier entre autres, le ZAN peut être un catalyseur de nouvelles pratiques d’aménagement. À condition que les règles soient stables, compréhensibles, accompagnées techniquement et humainement.

Le CESER invite en somme à un véritable changement de paradigme. Il ne s’agit plus seulement de construire, mais de mieux habiter, en réconciliant écologie, solidarité et usages. Cela suppose des politiques publiques orientées vers l’équité spatiale, la régulation du marché, la remobilisation du parc vacant et la diversification de l’offre résidentielle. L’enjeu est de passer d’un modèle d’expansion à un urbanisme de transformation.

Enfin, le CESER appelle à une planification interterritoriale plus affirmée : les dynamiques foncières ne s’arrêtent pas aux frontières des communes ou des EPCI (Etablissement public de coopération intercommunale). La Région a un rôle à jouer pour articuler les solidarités entre territoires littoraux, rétro-littoraux et ruraux, faciliter l’ingénierie, diffuser les retours d’expérience, et structurer une gouvernance du ZAN partagée.